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2008年4月26日 (土)

東京都心の高齢化と老朽化

東京都への人口の一極集中が依然止まらない。
2月1日現在の東京都の人口は1281万人である。
前年より11万人増えた。
その人口増の殆どは、若年層の地方からの流入である。
東京は元気だという。
しかし、ほんとうにそうだろうか。
そこで起こっている現象を、ちょっとよく見てみる必要がある。
90年代頃には、多摩ニュータウンに代表される郊外の住宅地に人々が移り住み、都心の空洞化がいわれ、それを称して「ドーナツ化現象」が起こっているといわれた。
都心3区では人口が急激に減り、住宅団地の最初の頃に作られた赤羽団地は、住民が高齢者ばかりになり、空き家が増え、小中学校が不要になり、ショッピングセンターは閉鎖するというという都心の空洞化現象が起こったのだ。
それが今度は、都心に建てられる超高層マンションに人口が吸い寄せられる現象に変わっている。
郊外の住宅地、たとえば多摩ニュータウンのような地域では、若者がいなくなり、取り残された住民は高齢化し、空き家が増え、小中学校が不要になり、ショッピングセンターが閉鎖されるという現象が起こっている。
かって都心の赤羽団地で起こったことと同じ現象が、いま郊外で起こっている。
今都心で続々建てられる超高層マンションは、50階、高さは200Mに近い。
そんな超高層マンションが3棟も建てば、居住者は1万人近くになる。
ちょっとした町よりも多い人口が、野球場の数倍程度の面積の土地に住む。

1

そんな大規模な住宅が、土地取得から、入居までがたった5年程度で完成してしまうのだ。
いつもそうだが、新たに作られた住宅に入居するのは30代、40代の若い家族が中心だ。
その超高層マンションに住む住民が一斉に高齢化したら一体どうなるんだろうか。
30年後には、その超高層マンションの住民は確実に30歳年をとる。
赤羽団地で30年前に起こった住民の高齢化、施設の老朽化という現象が、いま多摩ニュータウンで起こっている。
その高齢化、老朽化という現象が、30年後には都心の超高層マンションで起こるはずだ。
超高層マンションだって、建築だから、30年もすれば、かなり老朽化し、大掛かりな修繕が必要になる。
耐震技術もそのころには格段に進歩し、新たな技術での建て替えが必要になるかもしれない。
今進められているマンションの建て替え工事は、大体5階程度の高さの建物であり、1棟に住むのはせいぜい数十家族程度である。
個々の集合住宅の建物は小さい。
それでも対処する工事は結構厄介だ。
50階建、数千人の住民が住むマンションの修繕、建て替えとなったら、大変だ。
東京都に現在流入している若年層も年をとる。
その人々も一斉に年をとるのだ。
今東京都の高齢化率は15%だが、30年後には軽く30%を越えるとの予想もある。
いずれ東京都は「人口の高齢化と、施設の老朽化」という大きな問題を抱えることになる。
大変だ。
超高層マンションという極めて高度な建築技術が可能にした都心への人口集中が、次はまったく未知の住宅問題を起こそうとしている。
まだ誰も経験したことのない現象が、今東京の都心でじわじわと進行している。
それがどんな問題になるのか、まだ誰もわかってはいない。
いまはまだ超高層マンションの住みやすさに酔いしれている。

広島の超高層マンションも、東京に比べればたいした数ではない。
広島の人口構成、産業構造はそこそこバランスが取れている。
広島市全体の人口が、東京都のように、一気に高齢化し、建物が老朽化することはないだろう。

なんでもそうだが、余りに激しい変化は問題を起こす。
開発は、ゆっくり進めたほうがいい。

バブル崩壊であれだけ酷い目にあったのに、人々はそこから何も学ばなかったようだ。

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